Wir über Uns

Der VDWE ist Interessenvertreter der „ kleinen“ Wohnungseigentümer. Jedoch ist vielen nicht bewusst, welche Rechte aber auch Pflichten sie als Eigentümer besitzen. Und gerade diese Pflichten sind mitunter mit erheblichen, nicht voraus gesehenen finanziellen Belastungen verbunden. Hier liegt eine unserer Aufgaben begründet, nämlich Aufklärung, Hilfestellung und Schadensbegrenzung zu leisten.

Der VDWE vertritt zudem die Belange des Verbraucherschutzes für Wohnungseigentümer  im Interesse seiner Mitglieder gegenüber dem Deutschen Bundestag.

Wir helfen unseren Mitgliedern konkret und bundesweit bei Fragen zum Erwerb von Eigentumswohnungen, der Vermietung, zur Jahresabrechnung und noch vielem mehr.

Ich heiße Sie herzlich Willkommen und stehe Ihnen gern persönlich zur Beantwortung Ihrer Fragen zur Verfügung.

Lothar Blaschke

Das Wohnungseigentumsgesetz steht auf dem Prüfstand

Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz und das Bayerische Staatsministerium der Justiz legen Diskussionsentwurf für eine Reform des Gesetzes vor

An vielen Stellen hakt es gewaltig, das 1951 in der Bundesrepublik verabschiedete Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Im Jahr 2007 wurde mit einer umfassenden, aber wie bereits damals von Experten bemängelt, dennoch unzureichenden Reform versucht, dieses Gesetz den völlig veränderten Bedingungen anzupassen. Bei allen Bemühungen, das Gesetz entspricht nicht mehr unserer Zeit. Weder der Wohnungseigentümer, noch der interessierte Verwalter sind glücklich über die gesetzlichen Regelungen. Wer behält noch den Überblick über die aktuell gültige Rechtsprechung? Dem Wirrwarr und der permanenten Unsicherheit wegen immer widersprüchlicheren Gesetzesauslegungen muss ein Ende gesetzt werden. Denken Sie nur an die Nachrüstung eines Aufzuges. Nach gesetzlicher Definition ist das eindeutig eine Modernisierung, die 2007eingebaut wurde, um nicht mehr die Zustimmung aller Eigentümer als Grundvoraussetzung einer Beschlussfassung zu benötigen. Was macht der BGH mit seinem Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16 daraus?

Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel auch dann einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.“

Das und ähnliche Beispiele haben offensichtlich nun auch endlich den Gesetzgeber dazu gebracht, das bestehenden Wohnungseigentumsgesetzes auf den Prüfstand zu stellen.

Die Justizministerinnen und Justizminister haben sich auf einer Konferenz am 6. und 7. Juni 2018 dafür ausgesprochen, das Wohnungseigentumsrecht zu reformieren, um das Wohneigentum wieder attraktiver zu machen.

 „Insbesondere der altersbedingten Veränderung der Gesellschaft, der gleichberechtigten Teilhabe von Menschen mit Behinderung, dem Einbruchschutz, der

energetischen Sanierung und der Förderung der Elektromobilität (ist) Rechnung zu

tragen.“

Darüber hinaus sollen neue gesetzliche Grundlagen

- für eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

- zu erleichterten Sanierungen von Wohneigentumsanlagen

geschaffen werden.

 

Eine länderoffene Arbeitsgruppe unter Führung der Bayern und des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz hat einen Diskussionsentwurf zu einem

„Gesetz zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht" und ein

„Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ vorgelegt.

Beide Vorlagen können Sie im vollen Wortlaut unserer Seite einsehen einsehen.

Diskussionsentwurf Reform WEG - Stand 25.04.2018

DiskEntwurf_Aenderung WEG und Mietrecht_Barrierefreiheit und Ladeinfrastruktur

Wir wollen uns nicht mit zaghaften Schritten zur Novellierung zufriedengeben.

Unser Ziel besteht darin, Rechtsunsicherheiten auszuräumen, um das Wohneigentum zukunftsfähig zu entwickeln. Eine zweite Chance dazu wird uns so schnell nicht wieder geboten.

Unterstützen Sie uns und teilen Sie uns bitte, auch völlig ungefiltert, Ihre Erfahrungen und Probleme per Mail-Fax-Post, oder auch mündlich mit. Wir sind überzeugt, dass wir mit Ihrer Hilfe wesentliche Impulse an die Arbeitsgruppe weiterleiten können.

Um die Fristsetzung 10. September 2018 für unsere Zuarbeit einzuhalten, bitten wir um Ihre Anregungen bis zum 31.08.2018.

Vielen Dank!

Lothar Blaschke

Vorsitzender VDWE

Neue Regeln für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler

Die Berufszulassung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler wird zum 1. August 2018 neu geregelt.

Während die Berufszulassung des Immobilienmaklers schon seit Jahren in der Gewerbeordnung geregelt ist, war die gewerbliche Verwaltung von Eigentums- oder Mietwohnungen bisher erlaubnisfrei. Mit dem neuen Gesetz wird nun auch für diese Berufsgruppe eine Erlaubnispflicht eingeführt.

Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter
Für Wohnimmobilienverwalter, dazu gehören  Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) und Mietverwalter (für Dritte), wird erstmals eine Erlaubnispflicht in der Gewerbeordnung (GewO) eingeführt. Für die Erlaubniserteilung nach § 34c GewO müssen diese künftig ihre persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

DieÜbergangsfristzur Beantragung einer Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter, die vor dem 1. August 2018 bereits tätig sind, läuft bis zum1. März 2019. In Niedersachsen sind die Industrie- und Handelskammern zuständige Erlaubnisbehörde für § 34c GewO.

Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter
Für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gibt es eineWeiterbildungspflicht(20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren). Diese Pflicht gilt auch für bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende Mitarbeiter. Details zur Nachweispflicht gegenüber der zuständigen Behörde sind in der überarbeiteten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt:

  • Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen in einem begleiteten Selbststudium ist eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildung erforderlich.
  • Der Anbieter der Weiterbildung muss sicherstellen, dass bestimmte Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahme eingehalten werden. Eine Zertifizierung oder staatliche Anerkennung der Anbieter ist nicht vorgesehen.
  • Die zur Weiterbildung verpflichteten Gewerbetreibenden haben Nachweise über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben, zu sammeln. Für zur Weiterbildung verpflichtete Gewerbetreibende und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses.
  • Gewerbetreibende, die sowohl eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO als Immobilienmakler als auch nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO als Wohnimmobilienverwalter besitzen, müssen sich für beide Tätigkeiten jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterbilden (kumulative Weiterbildung; insgesamt 40 Stunden). Dies gilt auch für Beschäftigte die bei beiden erlaubnispflichtigen Tätigkeiten unmittelbar mitwirken.
  • Der erstmalige dreijährige Weiterbildungszeitraum umfasst die Kalenderjahre 2018 bis 2020 (1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020).
  • Bei unterjährigen Tätigkeiten des Gewerbetreibenden bzw. der weiterbildungsverpflichteten Beschäftigten wird grundsätzlich auf das Kalenderjahr abgestellt.
  • Die Nachweise und Unterlagen sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.
  • Die zuständige Behörde kann anordnen, dass der Gewerbetreibende ihr gegenüber eine unentgeltliche Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren durch ihn und seine zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten abgibt. Die Erklärung kann elektronisch erfolgen.
  • Wer die Erklärung nach Anordnung der Erlaubnisbehörde nicht, nicht richtig oder nicht vollständig vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.
  • Die inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildung für Immobilienmakler und für Wohnimmobilienverwalter (Anlage 1) sowie die Anforderungen an die Qualität der Weiterbildung (Anlage 2) wurden imBundesgesetzblatt vom 15. Mai 2018, Nr. 16, Teil 1, auf den Seiten 552-555 veröffentlicht.

Die Regelungen treten zum 1. August 2018 in Kraft. Zu diesem Zeitpunkt werden die bestehenden Antragsunterlagen für das Erlaubnisverfahren nach § 34c GewO um die Wohnimmobilienverwaltung inklusive Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung ergänzt. Für Darlehensvermittler, die nicht unter § 34i Gewerbeordnung (GewO) fallen, Bauträger und Baubetreuer bleibt es bei den bisherigen Regelungen im § 34c GewO.

Bundesrat Drucksache 610/17 - Gesetzbeschluss des Deutschen Bundestages

Zulassungspflicht für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler - Weiterbildungspflicht ersetzt den geforderten Sachkundenachweis

Eine Erlaubnispflicht wurde für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler in die Gewerbeordnung aufgenommen. Der Wohnungsverwalter und seine mitwirkenden Personen müssen nach dem neuen Gesetz zukünftig eine für die Berufsausübung erforderliche Grundkenntnis und eine Fortbildung nachweisen. Da neben dem WEG-Verwalter auch der Mietverwalter von Wohnraum in die Berufszulassungsregelung einbezogen wird, fasst der Gesetzgeber beide Gruppen unter dem Begriff des „Wohnimmobilienverwalters“ zusammen. Die Einzelheiten zur Weiterbildung werden in einer Rechtsverordnung geregelt. Neun Monate nach seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt treten die Neuregelungen in Kraft.

Der Deutsche Bundestag hat in seiner 240. Sitzung am 22. Juni 2017 der von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum in einer geänderten Fassung am 22.09.2017 angenommen.

Unkundige Wohnungsverwalter werden noch immer nicht per Gesetz vom Markt genommen

Wohnungseigentümer - Augen auf bei der Verwalterwahl, keine Chance den schwarze Schafen

Man hat es sich nicht leicht gemacht ein Wahlversprechen als Regierungskoalition einzulösen, und das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum auf den Weg zu bringen. Im Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Gewerberecht vom August 2016 konnte man viele Anregungen und Forderungen der Verbände und von Experten finden, die die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten, da sie mit diesen im engen Kontakt stehen. Der Entwurf war nicht perfekt, aber gab den berechtigten Anlass zur Hoffnung, dass ein erster, längst überfälliger Schritt getan wird.

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Die öffentliche Anhörung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie vom  29. März 2017 (s. unten) verdeutlichte bereits die große Diskrepanz in der Sichtweise der eng mit dieser Problematik verbundenen Fachleuten zu den rechtlichen Bedenken hochdotierter Experten.

Mit seiner Stellungnahme versuchte der Bundesrat zwischen beiden Lagern eine Brücke zu bauen, in der er unter der Überschrift „Tiefer Eingriff in die Berufsfreiheit“ erklärt:

„Der Bundesrat fordert in seiner Stellungnahme neben einigen kleineren Änderungen von der Bundesregierung die Vorlage eines Berichts über die Auswirkungen des Gesetzes auf die Gewerbetreibenden und die Verbraucher. Der Bericht solle spätestens fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes vorgelegt werden. Denn es werde tief in die Berufsfreiheit eingegriffen. Und dass in Immobilienvermittlung und der Wohneigentumsverwaltung tatsächlich Fehlentwicklungen mit daraus resultierenden Missständen festzustellen seien, sei mangels empirischer Daten hierzu fraglich.“

Nun liegt es vor, das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“, vom Bundestag in zweiter und dritter Lesung mit den Stimmen von Union und SPD am 23.06.2017 beschlossen.  Es ist offensichtlich, dass es, wie so oft, ein Kompromiss politischer Lager ist. Auf der Strecke geblieben ist die Hauptforderung, der Sachkundenachweis. Er wurde im Zuge der Ausschussberatungen auf Betreiben der CDU/CSU-Fraktion aus dem Gesetzentwurf gestrichen. An seine Stelle rückt eine Erlaubnispflicht in § 34c Gewerbeordnung eingeführt. Die Erlaubnispflicht gilt für den „Wohnimmobilienverwalter“  der den WEG-Verwalter als auch, und das ist neu, den Mietverwalter von Wohnraum, zusammenfasst. Die Erlaubnis soll denen erteilt werden, die ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen können.

Die Wohnimmobilienverwalter müssen künftig Fortbildungen von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren nachweisen. Das soll den im Gesetzentwurf vorgesehenen Sachkundenachweis ersetzen, ein fauler Kompromiss!

Unsere Forderung bleibt bestehen, ohne Sachkundenachweis und Fortbildung keine Verwaltung von Wohneigentum!

Von dieser Regierung ist eine Korrektur des Gesetzes nicht mehr zu erwarten.  Der Beschluss des Bundestages muss noch den zweiten Durchgang im Bundesrat, ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses passieren, um im Bundesgesetzblatt verkündet zu werden. Das wird voraussichtlich auch so erfolgen.

Die erste Sitzung des Bundesrates nach der Sommerpause findet am 22.9.2017 statt.  Die Neuregelungen treten neun Monate nach der Verkündung in Kraft, frühestens also am 1.7.2018.

Lothar Blaschke

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Erstaunliche Argumentation - Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum wird in Frage gestellt

Öffentliche Anhörung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie am  29. März 2017

Der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung betrachten gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum als eine gleich zu behandelnde Berufsgruppe. Die vehement vertretenen Argumente gegen eine gesetzliche Zulassungsregelung für Makler werden völlig unzutreffend gleichwohl auf den Verwalter von Wohnungseigentum impliziert.

Frau Dr. Mona Moraht vom Deutschen Industrie- und Handelstag (DIHK) fehlen belastbare Daten, die einen Eingriff in die Berufsfreiheit eines Maklers rechtfertigen.

"Das Nichtvorliegen empirisch belegter Missstände macht deutlich, dass der Markt scheinbar gut funktioniert und die Immobilienmakler ihre Kunden offenbar gut beraten". Angesichts der Konkurrenz auch durch das Internet müssten sich die Makler "schon aus Eigeninteresse" durch hohe Qualität und besondere Zuverlässigkeit hervorheben. Und allein die Möglichkeit einer Schädigung reiche nicht aus, um den Eingriff in die Berufsfreiheit zu rechtfertigen.“

Wie gut oder schlecht der Markt bei den Maklern

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und in der Verwaltung von Wohnungseigentum funktioniert sagt tatsächlich keine belastbare Statistik aus. Dass es auf diesem Feld zuhauf Missstände gibt bedarf allerdings keiner langjährigen wissenschaftlichen Analyse. Die Auswertung von Verfahren zum Wohnungseigentumsrecht an den Gerichten, die hitzigen Diskussionen bei den Seminaren und Erfahrungsaustauschen von Wohnungseigentümern und die langjährigen Mitgliederberatungen in den Fachverbänden sprechen eine deutliche Sprache. Eine Zulassungsregelung wird kein Allheilmittel sein, aber dennoch einen wichtigen Beitrag zur Rechtssicherheit liefern.

Wie zwingend erforderlich eine gesetzliche Vorgabe ist unterstreichen die von Herrn Martin Kaßler vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, benannten Daten. Er wies darauf hin, dass allein für den Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften sich ein fremdverwaltetes Immobilienvermögen von rund 640 Milliarden Euro ergebe.  Fremdverwaltete Mietwohnungen und Miethäuser würden mit einem Wert von über 250 Milliarden Euro zu Buche schlagen. Den Wert der verwalteten Instandhaltungsrücklagen bezifferte er auf 610 Milliarden Euro. Hinzu kämen noch Kautionen und Hausgelder.

Weit entfernt von der Praxis angesiedelt sind dem gegenüber die Äußerungen von Prof. Dr. Winfried Kluth von der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, der  in seiner Stellungnahme zu den vorgeschlagenen Regelungen verfassungsrechtliche Bedenken äußerte.  Es fehlt in beiden Fällen an einem gewichtigen Schutzgut sowie dem empirischen Nachweis einer entsprechenden Gefährdungsgrundlage."

Dr. Johannes Ludewig vom Nationalen Normenkontrollrat empfahl gar dem Bundeswirtschaftsministerium, den Gesetzentwurf zurückzuziehen. Er kritisierte den Entwurf: "Die Darstellung des Regelungszwecks und der Erforderlichkeit im Gesetzentwurf ist immer noch nicht nachvollziehbar." Eine Regelungsalternative könnte eine Selbstregulierung der Branche durch die Möglichkeit freiwilliger Zertifizierungen sein. Es gebe keinen empirischen Beleg, dass durch die Nicht-Regulierung Schäden entstanden seien und man deshalb regulieren müsse.

Folgt man diesen Darstellungen, müssen noch viel mehr Wohnungseigentümer über den Tisch gezogen werden, oder wie die Gelehrten es umschreiben, zu Schaden kommen, damit auch der Letzte begreift, dass es bereits fünf nach zwölf ist, und keine Zeit bleibt, um endlich auch den Wohnungseigentümern ein Mindestmaß an Rechtssicherheit in der Verwaltung anzubieten.

Lothar Blaschke

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Geplante Anhörung im Wirtschaftsausschuss des Deutschen Bundestages

29.03.2017 öffentliche Anhörung zum Gesetzentwurf für Berufzulassungsregelung für WEG- Verwaltungen

Es gibt genügend Zweifler die noch immer nicht daran glauben (wollen und können), dass die seit Jahren geforderten Zugangsvoraussetzungen für eine Verwaltertätigkeit in Wohneigentumsanlagen tatsächlich in eine Gesetz gefasst werden. Wieder stehen Bundestagswahlen an, und noch immer sind die getroffenen Zusagen nach der Regierungsbildung nicht umgesetzt. Viele Seiten kluger Vorschläge, Entwürfe und Stellungnahmen  liegen dem Ausschuss vor, nur eine verbindliche Entscheidung lässt noch immer auf sich warten. Und solange werden viele Eigentümergemeinschaften weiterhin an der Inkompetenz so mancher Verwaltungen verzweifeln oder resignieren, es sei denn, Sie finden Unterstützung und Hilfe bei tatsächlichen Fachleuten, wie u.a. dem VDWE.

Lothar Blaschke

Besonderer Härtegünde des Mieters verhindern Eigenbedarfskündigung des Vermieters

 17.03.2015 Bei Eigenbedarfskündigung sind widerstreitende Interessen mit Sachverstand anzuwägen (BGH, Urteil vom 15.03.2017 VII ZR 270/15) 

Die Erben des bisherigen Vermieters bewohnen dasselbe Haus wie die langjährigen, betagten und für den Ehemann zutreffend, kranken Mieter. Ein Berufungsgericht  hatte einer Räumungsklage mit der Begründung stattgegeben, dass zwar die Härtegründe als wahr unterstellt werden, aber keinen Vorrang gegenüber den Interessen auf Vermieterseite verdienen. Dem Vermieter sei nicht zuzumuten, auch weiterhin auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwesen in beengten und mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnverhältnissen zu leben. Der BGH widerspricht in diesem Fall dieser Auffassung und kritisiert in seinem Urteil, dass das Berufungsgericht nur formell und oberflächlich die Interessen beider Seiten abgewogen hat. Fehle es an eigener Sachkunde müssen sich die Gerichte mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild verschaffen. Drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das zuständige Landgericht muss den Fall auf Geheiß des BGH neu, und nun gründlich prüfen.

02.01.2017 Kommentar zum Antrag von Bündnis 90/Die Grünen zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

Von der Öffentlichkeit ziemlich unbemerkt hatte die Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen bereits am 13. April 2016 mit der Drucksache 18/8084 einen Antrag zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes in den Deutschen Bundestag eingebracht. Er wurde angenommen und gemeinsam mit dem geplanten Sachkundenachweis für Verwalter im November 2016 an den Ausschuss für Wirtschaft und Energie überwiesen (siehe auch nachfolgenden Bericht vom 10.11.2016).  

Es ist schon bemerkenswert, dass sich eine Fraktion des Bundestages derart umfassende und tiefgründig mit der Problematik des Wohnungseigentums beschäftigt hat und gleich mehrere Vorschläge unterbreitet. Zumindest der Autor ist überrascht, dass Bündnis 90/Die Grünen diesen fundierten Vorstoß unternehmen und es nicht bei den  ansonsten üblichen Anfragen an den Bundestag  bewenden lassen. Andere Fraktionen haben den Ernst der Situation im Wohnungseigentum nicht erkannt, oder die Tragweite besseren Wissens nicht erkennen wollen. Es geht hier nicht um ein Randproblem, sondern um Versäumnisse von großer Tragweite.

Bündnis 90/Die Grünen Mehr…

verweisen auf die  rund 9 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland, das ist jede vierte Wohnung. In über 1,5 Millionen Gebäuden bestehen laut der Fraktion Wohneigentümergemeinschaften (WEG). WEG sind unterschiedlich groß: die Spannweite von zwei bis zu knapp 2000 Wohnungen. Das Wohneigentumsgesetz in Deutschland, das noch aus dem Jahr 1951 stammt, ist den unterschiedlichen Herausforderungen und Bedürfnissen, die sich daraus ergeben, nicht gewachsen.  Seit seinem Inkrafttreten ist das WEG – Recht kaum überarbeitet worden. Die Novelle aus dem Jahr 2007 ist nicht ausreichend für die Herausforderungen auf diesem Gebiet. Der Gesetzestext ist nicht mehr zeitgemäß. Durch die komplizierte Handhabung und die vielen Berührungspunkte mit dem Mietrecht kommt es in Wohneigentumsgemeinschaften häufig zu Gerichtsverfahren. Rund 20 000 WEG- Verfahren vor Amtsgerichten gab es im Jahr 2004, so die Fraktion.  Diese Zahl ist 2012 auf rund 28 000, also um 38 Prozent, gestiegen.

Welche grundlegenden Forderungen erhebt die Fraktion:

·         Verankerung des Verbraucherschutzes im WEG, in dem Wohnungseigentümer als Verbraucher anerkannt werden

Kommentar: BGH-Urteil vom 25.3.2015, AZ VIII ZR 243/13 bestätigt bereits den Wohnungseigentümer als Verbraucher. Die Argumentation von Bündnis 90/Die Grünen, die einzelnen Mitglieder der WEG seien gegenüber dem Verwalter in vielen Punkten schlechter gestellt oder schlicht machtlos, ist nicht zutreffend. Vielfaches Desinteresse der Mehrheit der Eigentümer oder schlicht Unkenntnis zu den eigenen Rechten und Pflichten wird nicht mit der Aufnahme des Verbraucherschutzes in das Wohnungseigentumsgesetz beseitigt. Der wissende und mündige Eigentümer wird in seinem Handeln  eher von der schweigenden Masse seiner Gemeinschaft gebremst, als von einem untätigen Verwalter.

·         Sachkundenachweis für Verwalter nachbessern mit den Forderungen diesen auch auf Mietverwalterinnen und Mietverwalter auszuweiten und dafür in § 34c der Gewerbeordnung hinter „Wohnungseigentumsverwalter“ den „Mietverwalter“ einzufügen. Dasselbe gilt für Übergangsregelungen nach § 161, o auch für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Wohneigentums- und Mietverwalterinnen und Mietverwaltern festzuschreiben und eine Pflicht zur jährlichen Fortbildung einzuführen, die „Alte- Hasen- Regelung“ zu streichen und den Sachkundenachweis ausnahmslos für jede Wohnungseigentums- und Mietverwalterin und jeden Wohnungseigentums- und Mietverwalter einzuführen, ein öffentliches Register für Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter einzuführen, das regional bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) angesiedelt und jederzeit einsehbar ist und in dem alle aktiv tätigen Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter eingetragen sein müssen, und den Sachkundenachweis ausschließlich von den IHK der Länder abnehmen zu lassen.

Kommentar: Diesem Forderungskatalog kann man sich in allen Punkten vorbehaltlos anschließen.

·         WEG- Konten besser vor Missbrauch schützen, Kreditaufnahme und WEG –Kosten transparenter darstellen

Kommentar:   Es gibt ausreichende gesetzliche Grundlagen und Regularien, die einen Missbrauch der Konten verhindern können und den Anforderungen nach einer transparenten Darstellung der Kosten entsprechen. Auch hier sind der Eigentümer und der Verwalter gefordert, die geeigneten Instrumente einzusetzen. (sie auch im Archiv: Stellungnahme des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V. vom 18.04.2016

Stellungnahme des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V. zur Kontoführung bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft)

·         Schlichtungsstelle für außergerichtliche Streitbeilegung einrichten. Schlichtungsverfahren hemmt die Anfechtungsfrist

Kommentar:  Jede Möglichkeit einer außergerichtlichen Streitbeilegung sollte genutzt werden. Die Forderung nach einer Universalschlichtungsstelle ist zu unterstützen. Zu überdenken ist die geplante, aber zeitlich nicht begrenzte Hemmung der Anfechtungsfrist. Die Entscheidungsfindung kann dadurch unverhältnismäßig lang hinaus gezögert werden, was zum Nachteil der Gemeinschaft führen kann, denn per Gesetz ist der Beschluss immer wirksam, solange das Gericht ihn nicht aufhebt.

·         (Barrierefreie) Umbaumaßnahmen und (energetische) Sanierungen erleichtern, KfW- Sonderkredite auflegen und steuerliche Anreize schaffen.

Kommentar: Volle Zustimmung für diese Forderungen, insbesondere auch zur dringend notwendigen Abgrenzung und Entflechtung von Instandhaltung, Instandsetzung, modernisierenden Instandsetzung, Modernisierung und baulichen Veränderung. Es kann und darf nicht den Richtern überlassen werden, die Maßnahme und damit die Mehrheitsverhältnisse zu bestimmen (siehe z. B. die Urteile zum Außenaufzug). Die Aussage der Fraktion zur Forderung „Instandhaltungsrücklagepflicht“ ist falsch, denn diese Pflicht besteht bereits jetzt per Gesetz. Auch die Feststellung der Fraktion „das Quorum in der WEG- Versammlung für bauliche Veränderungen, die

energetische Maßnahmen an der Fassade betreffen, solle von Einstimmigkeit auf

eine doppelt qualifizierte Mehrheit abgesenkt werden“ ist nicht richtig. Bei einer schadhaften Fassade ist unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit bereits heut die doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung ausreichend. Im Übrigen bedarf eine bauliche Veränderung der Zustimmung aller Eigentümer die von der Maßnahme betroffen sind (Allstimmigkeit),  und nicht nur aller bei der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer (Einstimmigkeit), wie hier durch die Fraktion unterstellt.

·         Wohneigentumsrecht reformieren, modernisieren und vereinfachen. Dazu werden die Forderungen erhoben, die Eingriffsmöglichkeiten der Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer im Krisenfall zu stärken und eine vereinfachte Einberufung der Eigentümerversammlung ermöglichen, den WEG- Beirat gegenüber der Verwalterin und dem Verwalter stärken, als Kontrollorgan installieren und die Beratungs- und Schulungsangebote für WEG- Beiräte von staatlicher Seite her deutlich ausbauen,

Kommentar: Es gibt viele Ansatzpunkte, um das Wohneigentumsrecht zu reformieren, modernisieren und zu vereinfachen. Eine Änderung der gesetzlichen Grundlagen zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gehört nach Ansicht des Autors nicht dazu. Es ist bereits jetzt gesetzlich alles geregelt, damit die Eigentümergemeinschaft im Krisenfall handlungsfähig ist. Den Beirat in eine Rolle zu drängen, der er bereits vom Grundsatz nicht gerecht werden kann, ist ebenfalls nicht zu Ende gedacht. Es entscheidet immer die Gemeinschaft. Das kann nie einem Beirat übertragen werden. Er ist ein Bindeglied zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft, das Bindeglied, die Brücke zwischen Beiden. Mit dieser unrealistischen Forderung (es mangelt schon an Eigentümern, die bereit und in der Lage wären, sich so zwischen Baum und Borke zu begeben) wird der Graben sichtbar und breiter, den viele Theoretiker zwischen Eigentümer und Verwalter treiben. Man kann nicht an einer Stelle von Mediation reden und an anderer Stelle ein zusätzliches Kontrollorgan gegenüber der Verwaltung schaffen. Transparenz, im Antrag der Fraktion an anderer Stelle gefordert, schafft Vertrauen und macht eine Eigentümer“polizei“ überflüssig.

·         die Stellung der WEG gegenüber der Verwalterin und dem Verwalter stärken,
         
einen Abberufungskatalog für WEG- Verwalter einzuführen,

Kommentar: siehe oben! Man muss die Stellung der WEG nicht stärken, die WEG und jeder einzelne Eigentümer muss sich nur seiner Stärke (Rechte) bewusst sein. Unwissenheit und Gleichgültigkeit (siehe Vergabepraktiken bei Vollmachten) schützt nicht vor schmerzhaften Überraschungen. Das wird auch kein Gesetz ändern. Das es aber auch bei den Verwaltern erhebliche Niveauunterschiede gibt ist unbestritten. Nicht alle Verwalter sind fachlich versierter Dienstleister. So manche WEG ist auf einen wortreichen „Blender“ herein gefallen. Deshalb auch die berechtigte Forderung nun endlich einen Sachkundenachweis einzuführen. Aber auch er wird nicht in jedem Fall die Gemeinschaft vor einer Enttäuschung schützen. Deshalb ist die Forderung der Fraktion nach einem Kriterienkatalog zur möglichen vorzeitigen Abberufung eines Verwalters folgerichtig. Bisher hat der Gesetzgeber ausschließlich das Fehlen der Beschluss- Sammlung als einen Grund zur Vertragsauflösung benannt. Weiter Gründe muss man der Rechtsprechung entnehmen, in der Hoffnung, dass der zuständige Richter diese Auffassung teilen möge. Hier ist Klarheit wünschenswert und längst überfällig.

Der Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen ein herzliches Dankeschön für den engagierten Vorstoß auf fremden Terrain. Wir bringen uns gern ein und bieten unsere Hilfe zur Mitwirkung an.

L. Blaschke (VDWE e.V.)

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Kontakt

Verein Deutscher Wohnungseigentümer e.V.
Irmastr. 16
12683 Berlin

Telefon: +49 30 514 888 167
Telefax:  +49 30 514 888 78

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News

Urteile und Informationen

LG München, Urteil vom 15.11.2017, 1 S 1978/16 WEG (Revision zugelassen)

Ein Eigentümer baut ohne Beschluss eigenmächtig fünf Dachflächenfenster neu ein, und lässt sich das nachträglich mehrheitlich beschließen. Ein Eigentümer macht Beseitigungs- und Wiederherstellungsansprüche geltend. Das Gericht bestätigt, dass bei einer erheblichen optischen Veränderung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich sei. Ein Beseitigungsanspruch stehe allerdings einem Einzelnen dann nicht zu, wenn dieser Anspruch mit möglichen Schadensersatzansprüchen konkurriert. Tritt ein Beseitigungsanspruch konkurrierend neben Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so ist der einzelne Eigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen.

Hilfsweise ordentliche Kündigung wirkungslos
LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 66 S 90/17 (nicht rechtskräftig, Revision zugelassen)

Nachdem ein Mieter zwei Monatsmieten seinem Vermieter schuldig geblieben war kündigte dieser das Mietverhältnis fristlos, und hilfsweise ordentlich. Das Amtsgericht anerkennt den Räumungsanspruch trotzt Begleichung des Mietrückstandes in der Schonfrist auf Grund der nun greifenden ordentlichen Kündigung an,  und weist die Klage ab. Das Landgericht meint, es könne nicht zusätzlich ordentlich gekündigt werden, da zu diesem Zeitpunkt gar kein Mietvertrag mehr bestehen würde. Durch die fristlose Kündigung sei dieser beendet worden. Das Mietverhältnis hätte ab diesem Zeitpunkt nicht mehr bestanden, da es in ein „Abwicklungsverhältnis“ übergegangen sei.

OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss vom 11.05.2017 AZ.: 12 U 7/17

Zur Verkehrssicherungspflicht hat der 12. Senat des Oberlandesgerichts Oldenburg für Eigentümer eines Baumes entscheiden, dass dieser durch regelmäßige Sichtkontrollen darauf zu achten habe, dass niemand zu Schaden kommt. Allerdings nur in dem Fall, in dem er Probleme erkannt würden, müsse ein Baumfachmann hinzugezogen werden. Vorliegend sei die Instabilität der Rotbuche nur für einen Baumfachmann mit forstwirtschaftlichem Wissen, nicht aber für einen Laien erkennbar gewesen. Der Hausverwaltung sei daher kein Vorwurf zu machen. Die Geschädigte müsse daher ihren Schaden selbst tragen.

 

LG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2017 AZ.: 2-13 S 168/16
Besteht in einer Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung, hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass er von der Pflicht zur anteiligen Tragung der gemeinsamen Müllkosten befreit und ihm das Aufstellen eigener Sammelgefäße ermöglicht wird.

AG Nördlingen, Urteil vom 13.01.2017 Az.: 2 C 532/16

Eine durch Beschluss aller Eigentümer bestätigte Vertragsänderung eines Hausmeistervertrages ist ohne dessen Zustimmung durch eine nachträgliche allstimmige Beschlussfassung der Eigentümer nicht rückgängig zu machen.

BGH, Urteil vom 13.01.2017 V ZR 96/16

Kein Anspruch auf Fahrstuhl für Wohnungseigentümer

BGH, Urteil vom 14.12.2016 VIII ZR 232/15

Obwohl es der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung unterlässt dem Mieter während der Kündigungsfrist eine im selben Haus oder der Wohnanlage freien Wohnung anzubieten, bleibt die ausgesprochen Kündigung rechtswirksam, und zieht lediglich Schadenersatzansprüche nach sich

BGH, Urteil vom 05.10.16,  Az.: VIII ZR 222/15

Der § 556b Abs. 1 BGB verpflichtet einen Mieter lediglich dazu, die Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag zu veranlassen. Es kommt nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist.

 BGH, Urteil vom 14.12.2016 VIII ZR 232/15

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieter ausgesprochen werden,  wenn der Bedarf  einem Gesellschafter oder deren Angehörigen zuzurechnen ist